Apartman, Site Yönetim Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır?

Apartmanlar ve siteler toplu yaşamın görüldüğü yaşam alanlarının başında gelir. Okullarda, sokaklarda, devlet dairelerinde kısacası insanların bir arada yaşadığı her türlü ortamda uyulması gereken bazı kurallar vardır. Toplum içinde uyulması gereken kurallar kanunlarla koruma altına alınmıştır. Toplum içinde bulunan her birey bu kurallardan sorumludur. Apartmanlar ve siteler gibi daha küçük boyutlu yaşam alanlarında da uyulması gereken kurallar bulunur. Bu kurallar ana gayrimenkulde yaşayanların huzuru için gereklidir. Yazılı olan bu kuralların dışındaki hususlar  apartman ve site maliklerinin ortak kararlarıyla belirlenebilir. Kararları ortak almak ve tüm bireylerin bu kurallara uyması, birlikte yaşam için en sağlıklı olan yoldur.

Yönetim Planı Nedir? 

Apartmanlar ve siteler gibi ortak yaşam alanlarında düzeni sağlamak ve adil bir ortam oluşturmak için kat malikleri apartman, site yöneticisi sorumluluğunda uygulanması için ortak kararlar alırlar. Çok katlı binalarda yaşayan insanların ortak karara varması gereken bazı konular vardır. Bunların başında sitenin yönetim tarzı, ortak eşyaların kullanılması ve sakinlerin uyması gereken kurallar yer alır. Ancak çoğu zaman bu kararların sağlıklı olarak genel kurul toplantılarında alınması mümkün değildir. Bu konuların işleyişini ve ortak kuralları barındıran, hukuk ortamında geçerli sözleşmeye yönetim planı denir.

Apartmanlarda ve sitelerde uyulması gereken kurallar gibi yönetimle ilgili birçok konunun kararlaştırıldığı ve bu kararların tapu idaresinde ilan edildiği hukuki geçerliliği olan belgenin ismi  yönetim planıdır.

Yönetim Planı Neden Önemlidir? 

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK)  28. maddesine göre yönetim planı apartman ve sitenin yönetim tarzını belirleyen, yönetici ve denetçilerin alacakları ücretleri tespit eden, yönetimle ilgili bütün konuları barındıran ve tüm kat maliklerini ilgilendiren bir sözleşmedir. Yönetim planında olmayan durumlar hakkında karar verilirken KMK ve diğer kanunlardan yararlanılır. 

Site ve Bina Yönetimi İçin Yönetim Planı

Site ve bina yönetiminin düzenli ve belirli kurallar çerçevesinde gerçekleştirilmesi hem ortak yaşam alanlarını paylaşan bireyler için hem de yönetim için oldukça önemlidir. Yönetim planlarında yer alan maddeler yönetim, yöneticiler, denetçiler ve apartman sakinleri için yol gösterici olur. Ancak çoğu zaman site ve apartman sakinleri tapuya tescil edilmiş yönetim planından haberdar değildir.

Apartman ve Sitelerde Yönetim Planı Nasıl Belirlenir?

Hukuk çerçevesinde bir binanın yönetim şeklini belirleyen belgeye yönetim planı denir. Yönetim planı oluşturmak için Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne bağlı tapu müdürlüklerine bu belgenin şerh edilmesi gerekir. Tapuya tescil edilen bu metin ile siteye veya rezidansa özel bir yönetim planı oluşturulmuş olur Yönetim planından faydalanarak kat malikleri kurulları genel kurul sorumluluğunda uygulanmak üzere, kararların ortak ve demokratik bir şekilde verilmesini sağlar. Alınan bu kural ve kuralların takibi de denetçi veya denetim kurulu tarafından kontrol edilir.

Yönetim Planına Nereden Ulaşılır? 

Kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin tescili esnasında yönetim planının tapuya verilmesi şarttır. Bu plan olmadan tescil işlemleri gerçekleştirilemez. Ayrıca yönetim plansız iskan (yapı müsaadesi)  alınması da mümkün olmaz. Medeni Kanun uyarınca tapu sicili “ilgisini inanılır kılanlara “ açıktır. Tapu sicili ile ilgisi olan herkes tapu kütüğündeki sayfaların ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini ve bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Ayrıca kimsenin tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini öne sürme hakkı yoktur. Kat malikleri yönetim planına ilgili tapu müdürlüğünden ulaşabilir, bu planları tapu idarelerinden harç ücreti karşılığında alabilir. 

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir? 

Çeşitli sebepler nedeniyle yönetim planında değişikliğe gidilmesi gerekebilir. Yönetim planı değişimi için yapılan oylamalarda değişime gidilmesi için 5’te 4 oy çokluğu sağlanmalıdır. Örnek olarak, üye sayısı 120 olan bir toplantıda 96 oy’un değişim yönünde olması gereklidir. Uygun şartlar sağlandığında yönetim planı değişimi yapılabilir.

Yönetim Planı İptali  

Yönetim planı iptali, yönetim planı değişiminden daha farklıdır Kat maliklerinin yönetim planı değişimi veya iptalini genel kurula götürme hakları vardır.  Ekseriyetle yönetim planının tamamen iptali gibi bir durum olmayacaktır. Ancak kat maliklerinin genel kurula yaptıkları yönetim planı değişikliği talepleri kabul edilmez veya yönetim planı değişikliği için kanunda gerekli oy sayısı sağlanamaz ise talebi yapan kat malikinin kararı öğrendikten itibaren bir ay içinde ve her halükarda kararın alınış tarihinden itibaren 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesine dava açma hakkı bulunmaktadır. Aynı şekilde kat maliklerinin hukuka aykırı olarak yapıldığını düşündükleri yönetim planı değişikliği kararına karşı da sulh mahkemesine başvurma ve  değişikliğin iptalini isteme hakları vardır.  Bir kat maliki yönetim planı değişikliği ile ilgili toplantıya katılıp olumlu yönde oy kullanmışsa dava açma hakkına sahip olmayacaktır. Sulh mahkemesince yönetim planının Kat Mülkiyeti Kanunu ve hukuka aykırı maddeleri kısmen iptal edilebilir.